Kokonaiskuva: Asunnon myynti aikajana
Ennen kuin mennään yksityiskohtiin, tässä kokonaiskuva asunnon myyntiprosessista:
Tyypillinen aikajana (yhteensä 2-5 kuukautta)
- Viikot -4 - -2: Valmistelu, päätökset, hinnoittelu, kunnostus
- Viikko 0: Myynti-ilmoituksen julkaisu
- Viikot 1-2: Ensimmäiset esittelyt, vilkkain aika
- Viikot 3-8: Lisää esittelyjä, tarjoukset alkavat
- Viikot 8-12: Neuvottelut ja kaupan toteutus
- Viikot 12-16: Kauppakirja, rahat, luovutus
Keskimääräiset myyntiajat Suomessa 2025
Pääkaupunkiseutu: 45-60 päivää (hyvin hinnoiteltu asunto)
Suuret kaupungit: 60-90 päivää
Pienemmät kaupungit: 90-120 päivää
Maaseutu: 120+ päivää
Huom: Nämä ovat keskiarvoja. Oikea hinnoittelu ja hyvä markkinointi voivat lyhentää aikaa merkittävästi!
Vaihe 1: Valmistelu ja päätöksenteko (2-4 viikkoa ennen)
Ennen kuin julkaiset myynti-ilmoituksen, sinun täytyy tehdä useita tärkeitä päätöksiä ja valmisteluja.
1.1 Päätä: Myydäänkö itse vai välittäjän kautta?
Tämä on ensimmäinen ja tärkein päätös. Molemmat vaihtoehdot ovat mahdollisia, mutta niissä on eroja:
Vertailu
Välittäjän kautta (90% myyjistä valitsee tämän):
- ✅ Ammattitaito: hinnoittelu, markkinointi, neuvottelut
- ✅ Aikasäästö: välittäjä hoitaa kaiken
- ✅ Parempi hinta: keskimäärin 3-7% korkeampi
- ❌ Palkkio: 3-5% + ALV (tyypillisesti 10 000-15 000 €)
Itse myyminen:
- ✅ Ei välityspalkkiota (säästö 10 000-15 000 €)
- ❌ Vaatii paljon työtä (40-60 tuntia)
- ❌ Riski virheistä: hinnoittelu, markkinointi, neuvottelut
- ❌ Alhaisempi hinta: keskimäärin 3-5% alle markkinan
Suositus ensikertalaiselle: Käytä välittäjää. Kokemus ja ammattitaito maksavat itsensä takaisin. Lue tarkempi vertailu täältä.
Kilpailuta välittäjät!
Älä valitse ensimmäistä välittäjää. Kilpailuta 3-5 välittäjää ja vertaa:
- Paikallista kokemusta (montako myyntiä alueella?)
- Hinnoittelustrategiaa (realistinen hinta-arvio?)
- Markkinointisuunnitelmaa (ammattikuvat, monikanavaisuus?)
- Palkkiota ja palvelun laajuutta
- Referenssejä
➜ Kilpailuta välittäjät ilmaiseksi täällä
1.2 Selvitä myyntiaikataulu
- Milloin haluat/tarvitset myydä? Onko kiire vai voitko odottaa parasta aikaa?
- Paras myyntiaika: Kevät (maalis-toukokuu) ja alkusyksy (elo-lokakuu)
- Huonoin myyntiaika: Joulu-tammikuu ja kesä-heinäkuu (hiljaisempaa)
1.3 Kerää tärkeät dokumentit
Aloita keräämään näitä dokumentteja jo nyt (tarvitset niitä myöhemmin):
- 📄 Kauppakirja (oma ostosi)
- 📄 Lainasopimukset (asuntolaina, taloyhtiölaina)
- 📄 Isännöitsijäntodistus (tilaa taloyhtiöltä, 50-150 €)
- 📄 Energiatodistus (tilaa, jos ei ole, 150-300 €)
- 📄 Pohjakuva asunnosta
- 📄 Remonttitodit ja takuukirjat
Vaihe 2: Hinnoittelu ja hinta-arvio (2-3 viikkoa ennen)
Hinnoittelu on tärkein yksittäinen päätös, joka vaikuttaa siihen, myytkö asuntosi nopeasti ja hyvin.
Kultainen sääntö
Oikea hinta heti alusta. Liian korkea hinta on suurin virhe, jonka voit tehdä. 10% ylihinnoiteltu asunto voi olla myynnissä 6-12 kuukautta ja myydä lopulta alle sen todellisen arvon.
2.1 Hanki useita hinta-arvioita
Älä luota yhteen hinta-arvioon. Hanki vähintään 3-5 arviota eri lähteistä:
- Kiinteistönvälittäjät: Pyydä 3-5 välittäjää antamaan hinta-arvio (ilmainen)
- Omat tutkimuksesi: Katso toteutuneita kauppahintoja täältä
- Verkkolaskurit: Käytä 3-5 eri laskuria (suuntaa-antava)
2.2 Analysoi arviot kriittisesti
Varoitus!
Jos yksi välittäjä antaa huomattavasti korkeamman hinta-arvion (10-15% yli muiden), se on todennäköisesti houkutuskeino saada toimeksianto. Älä valitse välittäjää korkeimman hinta-arvion perusteella!
2.3 Valitse realistinen pyyntihinta
Hyvä pyyntihinta on:
- ✅ Linjassa toteutuneiden kauppojen kanssa (max ±5%)
- ✅ Ottaa huomioon asunnon kunnon ja erityispiirteet
- ✅ Jättää pientä neuvotteluvaraa (3-5%)
- ✅ Tai hieman alle markkinan (houkuttelee tarjouskilpailun)
Vaihe 3: Asunnon kunnostus ja stailaus (2-3 viikkoa ennen)
Nyt on aika valmistella asunto myyntikuntoon. Tämä vaihe on kriittinen - hyvin valmisteltu asunto myy 20-30% nopeammin!
3.1 Siivous ja järjestys (viikko 1)
- Syvä-siivous: Siivoa asunto huolellisemmin kuin koskaan
- Järjestely: Poista 30-50% tavaroista näkyvistä
- Depersonointi: Poista perhekuvat, henkilökohtaiset tavarat
- Vinkki: Palkkaa ammattisiivoja (150-300 €) - kannattaa!
3.2 Pienet korjaukset (viikko 1-2)
- 🔧 Korjaa vuotavat hanat ja rikkinäiset vetimet
- 🎨 Maalaa kuluneet kohdat (tai koko asunto valkoiseksi)
- 🔨 Tasoita reijät ja kolhut seinissä
- 💡 Vaihda rikkinäiset lamput
- 🧹 Puhdista tai uusi saumat kylpyhuoneessa
3.3 Valoisuus ja tunnelma (viikko 2)
- ☀️ Pese ikkunat (sisältä ja ulkoa)
- 💡 Lisää valoja (lattia- ja pöytävalaisimet)
- 🕯️ Hanki muutama koristeellinen kynttilä
- 🌿 Lisää vihreitä kasveja
Lue yksityiskohtainen stailausopas täältä.
Stailauksen kustannukset ja hyödyt
Kustannus: 500-1 000 € (siivous, pienet korjaukset, koristeet)
Hyöty: 20-30% nopeampi myynti + 5-10% korkeampi hinta
ROI: 1 000-5 000 € säästö + korkeampi myyntihinta = Kannattaa ehdottomasti!
Vaihe 4: Markkinointi ja myynti-ilmoitus (julkaisu)
Nyt julkaistaan myynti-ilmoitus. Tämä on hetki, jolloin asuntosi saa eniten huomiota, joten kaikki pitää olla kunnossa!
4.1 Ammattivalokuvaus (pakollinen!)
Tämä on tärkein yksittäinen markkinointityökalu. 80-90% ostajista aloittaa etsinnän netistä.
- Palkkaa ammattivalokuvaaja: 150-300 € (välittäjä hoitaa yleensä)
- Valmistele asunto täydellisesti: Siivous, järjestys, kaikki valot päälle
- Määrä: Vähintään 15-25 laadukasta kuvaa
- Laajakulma: Ammattikuvaajalla on laajakulmaobjektiivi
4.2 Myynti-ilmoituksen laatiminen
Hyvä myynti-ilmoitus sisältää:
- 📝 Otsikko: Houkutteleva mutta rehellinen (esim. "Valoisa 3h+k Kallion sydämessä")
- 📝 Kuvaus: 200-400 sanaa, positiivinen mutta rehellinen
- 📝 Perustiedot: Koko, huoneet, kerros, vuosi, vastike, hinta
- 📝 Parhaat puolet: Sijainti, valoisa, remontoitu, hyvä pohja
- 📝 Erityispiirteet: Parveke, vaatehuone, sauna, oma parkkipaikka
4.3 Julkaisu useissa kanavissa
Mitä enemmän näkyvyyttä, sitä nopeampi myynti:
- 🌐 Etuovi.fi - Pakollinen (suurin kanava)
- 🌐 Oikotie.fi - Suositeltava
- 📱 Facebook Marketplace - Ilmainen
- 📱 Instagram - Hyvät kuvat toimivat hyvin
- 📧 Välittäjän asiakasrekisteri - Suora yhteys ostajiin
Ensimmäiset 2-3 viikkoa ovat kriittiset!
Uusi ilmoitus saa eniten huomiota ensimmäisten 2-3 viikon aikana. Jos asunto ei myy tällöin, ostajat alkavat epäillä että siinä on vikaa tai hinta on liian korkea. Siksi on tärkeää, että kaikki on kunnossa heti alusta!
Vaihe 5: Esittelyt ja avoimet (2-8 viikkoa)
Nyt alkaa esittelyjen aika. Tämä on myyntiprosessin aktiivisin vaihe.
5.1 Avoimet esittelyt
Järjestä 2-3 avointa esittelyä ensimmäisten 2-3 viikon aikana:
- Ajankohta: Lauantai tai sunnuntai klo 11-16
- Kesto: 1-2 tuntia per esittely
- Valmistelu: Siivoa, laita valot päälle, tuuleta, hanki kahvi/tee tarjolle
- Poistu: Anna välittäjän hoitaa tai pysy taustalla
5.2 Yksittäiset esittelyt
- Ole joustava: Tarjoa esittelyjä myös arki-iltaisin (17-19)
- Valmius: Pidä asunto esittelykunnossa jatkuvasti
- Reagoi nopeasti: Vastaa esittelypyyntöihin alle 4 tunnissa
5.3 Valmistautuminen esittelyihin
1-2 tuntia ennen esittelyä:
- ✅ Siivoa ja järjestä vielä kerran
- ✅ Laita kaikki valot päälle (myös päivällä!)
- ✅ Tuuleta asunto
- ✅ Lisää hienovarainen tuoksu (kahvi, leivonnaiset)
- ✅ Poista roskat ja henkilökohtaiset tavarat
- ✅ Poista lemmikkieläimet
Esittelyjen määrä ja myyntiaika
Keskimäärin tarvitaan 8-15 esittelyä ennen kuin syntyy ostotarjous.
Ensimmäiset 2 viikkoa: 5-8 esittelyä (vilkkain aika)
Viikot 3-8: 3-7 lisäesittelyä
Jos ei esittelyjä: Hinta on liian korkea tai markkinointi ei toimi
Vaihe 6: Tarjousten käsittely ja neuvottelut
Kun saat ensimmäisen tarjouksen - onnittelut! Mutta älä hyväksy heti. Käsittele tarjoukset huolellisesti.
6.1 Tarjouksen saapuessa
- Reagoi nopeasti: Vastaa alle 24 tunnissa (mieluiten 4-6 h)
- Arvioi vakavuus: Onko rahoitus kunnossa? Onko ostaja vakava?
- Kysy kysymyksiä: Milloin haluavat ostaa? Onko rahoitus varmistettu?
6.2 Neuvottelustrategiat
Yleisiä tilanteita
- Tarjous on pyyntihinnassa tai yli: Hyväksy heti (tai odota päivä jos odotat lisää tarjouksia)
- Tarjous on 95-98% pyynnistä: Hyvä tarjous, harkitse vakavasti
- Tarjous on 90-94% pyynnistä: Neuvottele tai odota parempia
- Tarjous on alle 90%: Hinta on todennäköisesti liian korkea
6.3 Vastatarjous
Jos tarjous on liian alhainen:
- Tee vastatarjous: "Kiitos tarjouksesta. Voin hyväksyä X € hinnan."
- Perustele: "Asunto on erittäin hyvässä kunnossa ja vastaavat myyneet X € viime kuussa"
- Anna aikaa: "Odottaisin vastausta 24-48 tunnin sisällä"
6.4 Tarjouskilpailu
Jos sinulla on useita kiinnostuneita:
- Kerro siitä: "Meillä on useita kiinnostuneita ostajia"
- Aseta määräaika: "Tarjoukset pyydetään X päivään klo 18 mennessä"
- Valitse paras: Ei aina korkein hinta - arvioi myös rahoitus ja aikatau lu
Ensimmäinen hyvä tarjous on usein paras
Älä odota "täydellistä tarjousta". Jos saat tarjouksen, joka on 95-98% pyyntihinnastasi ensimmäisten viikkojen aikana, se on todennäköisesti paras tarjous. Mitä pidempään asunto on myynnissä, sitä alhaisempia tarjouksia tulee.
Vaihe 7: Kaupan toteutus ja paperityöt
Kun tarjous on hyväksytty, alkaa kaupan viimeistely. Tässä vaiheessa välittäjä tai lakimies on erityisen hyödyllinen.
7.1 Kauppakirjan laatiminen
- Kuka laatii: Välittäjä tai lakimies
- Mitä sisältää: Osapuolet, hinta, kohde, maksuehdot, luovutuspäivä, ehdot
- Tarkista huolellisesti: Varmista että kaikki tiedot ovat oikein
7.2 Kaupan ehdot ja varaukset
Ostaja voi tehdä varauksia:
- Rahoitusvaraus: "Kauppa ehdollinen, jos laina ei irtoa" (normaali)
- Asunnon tarkastus: Ostaja voi pyytää kuntotarkastusta
- Luovutuspäivä: Sovitaan, milloin ostaja saa avaimet
7.3 Kauppakirjan allekirjoitus
- Milloin: Yleensä 1-2 viikkoa tarjouksen hyväksymisestä
- Missä: Välittäjän toimistolla tai sähköisesti
- Kuka: Myyjä ja ostaja (tai valtuutetut)
- Kauppahinnan maksu: Yleensä ostaja maksaa 10% käsirahaa heti
7.4 Luovutus ja loppumaksu
- Luovutuspäivä: Sovittu päivä, jolloin ostaja saa avaimet
- Loppumaksu: Ostaja maksaa loput 90% (pankin kautta)
- Oman lainasi maksu: Maksa oma lainasi pois heti kun saat rahat
- Avainten luovutus: Anna kaikki avaimet ja kulkutunnukset
7.5 Ilmoitukset ja verot
- Taloyhtiölle: Ilmoita omistajanvaihdoksesta
- Pankille: Maksa laina pois tai siirrä se
- Verottajalle: Jos myyntivoitto on veronalaista, ilmoita seuraavan vuoden veroilmoituksessa
Aikataulu kaupan toteutuksesta
Päivä 0: Tarjous hyväksytty
Päivä 7-14: Kauppakirja allekirjoitettu, käsiraha maksettu
Päivä 30-60: Luovutuspäivä, loppumaksu, avaimet
Yhteensä: 4-8 viikkoa tarjouksen hyväksymisestä luovutukseen
Usein kysytyt kysymykset
Tyypillisesti 2-5 kuukautta kokonaisuudessaan.
Jakautuminen:
- Valmistelu: 2-4 viikkoa
- Myynti (ilmoitus → tarjous): 4-12 viikkoa
- Kaupan toteutus: 4-8 viikkoa
Nopeimmillaan: 6-8 viikkoa (oikea hinta, hyvä markkinointi, hyvä markkina)
Hitaimmillaan: 6-12 kuukautta (liian korkea hinta, heikko markkinointi, huono markkina)
Jos et ole saanut yhtään tarjousta 2-3 viikon aikana, jokin on pielessä:
- Yleisin syy: Hinta on liian korkea (90% tapauksista)
- Muita syitä: Huonot kuvat, heikko markkinointi, väärä aika
Mitä tehdä:
- Tarkista kävijämäärät (jos alle 50 klikkaa, markkinointi ei toimi)
- Jos paljon klikkauksia mutta ei esittelyjä → Huonot kuvat tai kuvaus
- Jos esittelyjä mutta ei tarjouksia → Hinta liian korkea
- Laske hintaa 5-8% nopeasti (2-3 viikon sisällä, ei 6 kuukauden päästä)
Kyllä, ja se on hyvin yleistä! Noin 70-80% asunnoista myydään, kun myyjä asuu vielä asunnossa.
Vinkkejä:
- Vähennä tavaraa (pakkaa osa varastoon)
- Pidä asunto siistinä päivittäin (petaa sänky, tyhjennä tiskiallas)
- Ole valmis lähtemään lyhyellä varoitusajalla esittelyihin
- Depersonoi (poista perhekuvat yms.)
Vaihtoehtoisesti: Muuta pois ennen myyntiä (helpompaa stailailla tyhjä asunto, mutta vaatii kahdenkotitalouden)
10 yleisintä virhettä:
- Liian korkea hinta - Kallein virhe!
- Huonot kuvat - Kännykkäkuvat eivät riitä
- Epäsiisti asunto - Likaisuus karkottaa ostajia
- Liian henkilökohtainen - Perhekuvat yms. pitää poistaa
- Hitaasti reagointi - Vastaa esittelyihin ja tarjouksiin nopeasti
- Joustamaton esittelyajoissa - Tarjoa iltoja ja viikonloppuja
- Tunnepohjainen hinnoittelu - "Olen laittanut paljon rahaa" ≠ markkina-arvo
- Ensimmäisen välittäjän valinta - Kilpailuta aina!
- Tietojen piilottelu - Ole rehellinen vioista
- Ensimmäisen tarjouksen hylkäys - Ensimmäinen hyvä tarjous on usein paras