Mikä on välitystarjous?
Välitystarjous on kiinteistönvälittäjän tarjous siitä, millä ehdoilla ja hinnalla hän ottaisi asuntosi myyntitoimeksiannon. Se on välittäjän "työtarjous" sinulle.
Kun pyydät välittäjältä tarjousta, hän tulee katsomaan asuntoa (arviokäynti) ja antaa kirjallisen tarjouksen, joka sisältää:
Välitystarjouksen pääosat
- Hinta-arvio: Mihin hintaan välittäjä arvio asunnon myytävän
- Palkkiotarjous: Mitä myynti maksaa (yleensä %-osuus kauppahinnasta)
- Myyntisuunnitelma: Miten välittäjä aikoo markkinoida asuntoa
- Toimeksiannon ehdot: Kesto, yksinoikeus, muut ehdot
Välitystarjous ≠ Hinta-arvio
Monet sekoittavat nämä kaksi:
- Hinta-arvio: Arvio siitä, mitä asunto on arvoinen (osa välitystarjousta)
- Välitystarjous: Kokonaisuus joka sisältää hinta-arvion + palkkion + suunnitelman
Jos olet vasta selvittämässä asuntosi arvoa, lue ensin hinta-arvio-oppaasta. Tämä artikkeli keskittyy siihen, kun olet jo päättänyt myydä ja vertailet välittäjien tarjouksia.
Milloin pyytää välitystarjouksia?
Pyydä välitystarjouksia kun:
- ✅ Olet päättänyt myydä asunnon (ei vain harkitsemassa)
- ✅ Haluat tietää tarkan hinta-arvion ammattilaisilta
- ✅ Haluat vertailla välityspalkkioita
- ✅ Haluat valita parhaan välittäjän
Mitä välitystarjous sisältää?
Katsotaan tarkemmin, mitä hyvin laadittu välitystarjous pitää sisällään:
1. Hinta-arvio ja hinnoittelusuositus
Hinta-arvio
Välittäjän arvio siitä, mihin hintaan asunto todennäköisesti myydään. Hyvä hinta-arvio perustuu:
- Toteutuneisiin vertailukaupoihin alueeltasi (3-5 vastaavaa asuntoa)
- Asunnon kuntoon (välittäjä näki arviokäynnillä)
- Markkinatilanteeseen (kysyntä ja tarjonta juuri nyt)
- Pyyntihintasuositukseen (yleensä 2-5% yli odotetun kauppahinnan)
VAROITUS: Houkutusarviointi
Jos yksi välittäjä antaa 10-15% korkeamman hinta-arvion kuin muut, se on lähes varmasti houkutuskeino saada toimeksianto. Välittäjä tietää, että myyjä valitsee korkeimman arvion antavan. Todellisuudessa asunto ei mene kaupaksi sillä hinnalla, ja hintaa lasketaan myöhemmin.
Esimerkki:
- Välittäjä A: 320,000€
- Välittäjä B: 325,000€
- Välittäjä C: 330,000€
- Välittäjä D: 365,000€ ← Epärealistinen houkutusarvio
Realistinen arvo on 320,000-330,000€. Jos valitset D:n (365,000€), asunto ei mene kaupaksi ja myyt lopulta todennäköisesti 310,000€ koska "on ollut pitkään myynnissä".
2. Välityspalkkio ja kulut
Palkkion rakenne
Välityspalkkio voi olla:
- Prosenttiperusteinen: 3-4% + ALV kauppahinnasta (yleisin)
- Kiinteä + prosentti: Esim. 2,000€ + 2% kauppahinnasta
- Pelkkä kiinteä: Harvoin, yleensä kalliissa asunnoissa
Lisäksi: Markkinointikulut (kuvaus, valokuvat, esitteet) - yleensä 500-1,500€
Esimerkki 300,000€ asunnossa:
| Välittäjä | Palkkio | Markkinointi | Yhteensä (+ ALV 24%) |
|---|---|---|---|
| Välittäjä A | 3.5% (10,500€) | 800€ | 14,012€ |
| Välittäjä B | 3.2% (9,600€) | 1,200€ | 13,392€ |
| Välittäjä C | 3.8% (11,400€) | 600€ | 14,880€ |
Ero kalleimman ja halvimman välillä: 1,488€. Kannattaa vertailla!
3. Myyntisuunnitelma
Hyvä välittäjä esittää konkreettisen suunnitelman siitä, miten asuntoa markkinoidaan:
- Valokuvaus: Ammattilaiskuvat vai välittäjän omat?
- Asunnon esittelyteksti: Kuka kirjoittaa?
- Julkaisukanavat: Oikotie, Etuovi, sosiaalinen media?
- Avoimet ovet: Kuinka monta, milloin?
- Yksityisnäytöt: Miten järjestetään?
- Markkinointi: Maksetut mainokset, some-kampanjat?
4. Toimeksiannon ehdot
Tarjouksessa määritellään:
- Toimeksiannon kesto: Yleensä 3-6 kuukautta
- Yksinoikeussopimus: Myyt vain tämän välittäjän kautta vai voit myydä myös itse?
- Irtisanomisehto: Voitko irtisanoa kesken ja millä ehdoilla?
- Mitä palkkioon sisältyy: Kaikki kulut vai tuleeko lisää?
Miten vertailla välitystarjouksia oikein?
Kun sinulla on 3-4 välitystarjousta edessäsi, älä valitse automaattisesti korkeimman hinta-arvion tai halvimman palkkion perusteella. Katso kokonaisuutta.
Vertailun 5 askelta:
Askel 1: Tunnista epärealistiset hinta-arviot
Jos yksi arvio on merkittävästi muita korkeampi (yli 10%), se on todennäköisesti houkutusarvio. Hylkää se heti.
Askel 2: Laske todellinen hinta
Kun olet hylännyt selkeät yliarviot, laske jäljelle jääneiden keskiarvo. Tämä on realistinen arvo.
Esimerkki:
- Välittäjä A: 320,000€ (palkkio 3.5%)
- Välittäjä B: 325,000€ (palkkio 3.2%)
- Välittäjä C: 330,000€ (palkkio 3.8%)
Välittäjä D: 365,000€← Hylätty (liian korkea)
Realistinen arvo: ~325,000€ (keskiarvo A, B, C)
Askel 3: Vertaile kokonaiskuluja
Laske jokaisen välittäjän kokonaiskustannus (palkkio + markkinointi + ALV) realistisella kauppahinnalla - ei korkeimmalla arviolla.
Laskukaava
Kokonaiskulu = (Palkkio-% × Realistinen hinta + Markkinointikulut) × 1.24
Esimerkki 325,000€ hinnalla:
- A: (3.5% × 325k + 800€) × 1.24 = 15,112€
- B: (3.2% × 325k + 1,200€) × 1.24 = 14,384€ ← Halvin
- C: (3.8% × 325k + 600€) × 1.24 = 16,089€
Askel 4: Arvioi myyntisuunnitelma
Kumpi on parempi?
- Välittäjä A: Ammattikuvaaja, laadukas kuvaus, aktiivinen some-markkinointi, 3 avointa ovea
- Välittäjä B: Omat kuvat puhelimella, peruskuvaus, 1 avoimet ovet
Vaikka B olisi 500€ halvempi, A saattaa myydä asunnon 5,000€ korkeampaan hintaan paremman markkinoinnin ansiosta.
Askel 5: Arvioi luotettavuus
- Onko välittäjällä kokemusta alueeltasi?
- Kuinka monta myyntiä vuodessa?
- Löytyykö arvosteluja netistä?
- Tuntuiko henkilökemiasta arviokäynnillä?
- Vastasiko selkeästi kysymyksiisi?
Vertailun kultainen sääntö
Valitse välittäjä joka antaa:
- Realistisen hinta-arvion (ei korkeimman)
- Kilpailukykyisen palkkion
- Laadukkaan myyntisuunnitelman
- Luotettavan vaikutelman
Ei: Korkeinta arviota tai halvinta palkkiota.
Punaisia lippuja välitystarjouksessa
Vältä välittäjiä, joiden tarjouksessa on näitä varoitusmerkkejä:
Varoitusmerkit
- 🚩 Huomattavasti korkein hinta-arvio (yli 10% muita korkeampi)
- 🚩 Ei vertailukauppoja ("Tuntuu että tämä on sen arvoinen")
- 🚩 Painostus päätökseen ("Tämä tarjous on voimassa vain tänään")
- 🚩 Epäselkeät kulut ("Markkinointi laskutetaan erikseen, noin 500-3,000€")
- 🚩 Ei kirjallista tarjousta ("Kerron suullisesti")
- 🚩 Pitkä toimeksianto ilman irtisanomisoikeutta (12 kk eikä voi irtisanoa)
- 🚩 Huono myyntisuunnitelma ("Laitetaan nettiin ja katsotaan")
Todellinen esimerkki huonosta tarjouksesta:
Välittäjä X sanoo:
"Asuntosi arvo on helposti 380,000€. Naapurissa myi viime vuonna 370,000€ ja sinun on parempi. Palkkio on vain 3% plus markkinointikulut. Laitetaan heti myyntiin, täytyy toimia nopeasti ennen kuin markkina muuttuu. Tarvitsen päätöksen tänään."
Ongelmat:
- ❌ Epärealistinen arvio (muut sanoivat 320-330k)
- ❌ Vertailu viime vuoden kauppaan (markkina muuttunut)
- ❌ Epäselvät markkinointikulut ("plus kulut")
- ❌ Painostus ("päätös tänään")
Miksi kilpailuttaa välittäjät?
Monet myyjät pyytävät tarjouksen vain yhdeltä välittäjältä. Tämä on virhe. Tässä miksi:
Kilpailutuksen hyödyt:
Miksi kilpailuttaa 3-4 välittäjää?
- Näet houkutusarviot välittömästi - Jos yksi antaa 15% korkeamman arvion, tiedät ettei se ole realistinen
- Saat objektiivisen hinta-arvion - 3-4 ammattilaisen keskiarvo on luotettavin
- Säästät palkkiossa - Kilpailu pakottaa parempiin tarjouksiin (1,000-3,000€ ero)
- Näet eri myyntistrategioita - Voit valita parhaan lähestymistavan
- Valitset kokemuksen perusteella - Näet kuka on ammattimaisin
- Et joudu neuvottelemaan - Välittäjät kilpailevat, sinun ei tarvitse tinkiä
Todellinen vertailu: 1 välittäjä vs. kilpailutus
| Tilanne | Yksi välittäjä | Kilpailutus (3-4 välittäjää) |
|---|---|---|
| Hinta-arvio | 350,000€ (liian korkea) | 320-330,000€ (realistinen keskiarvo) |
| Palkkio | 3.8% = 13,300€ | 3.2% = 10,240€ (säästö 3,060€) |
| Myyntiaika | 4-6 kuukautta (ylihinnoiteltu) | 2-4 viikkoa (oikea hinta) |
| Lopullinen hinta | 310,000€ (hinta laskettu) | 325,000€ (myi nopeasti) |
| Nettotulo | 296,700€ | 314,760€ |
| Ero | +18,060€ kilpailutuksen hyväksi | |
Kilpailuttamalla säästät palkkiossa JA myyt todennäköisesti korkeampaan hintaan.
Kilpailuta välittäjät - saat 3-4 välitystarjousta ilmaiseksi
Täytä yksi lomake, saat useat tarjoukset ja voit vertailla rauhassa. Täysin ilmainen ja sitoutumaton.
Kilpailuta välittäjät ilmaiseksiLopullinen valinta - checklist
Kun sinulla on kaikki tarjoukset edessäsi, käy läpi tämä checklist ennen päätöstä:
Päätöksen checklist
✅ Hinta-arvio:
- Hylkää selkeät yliarviot (yli 10% muita korkeammat)
- Laske realistinen hinta jäljelle jääneiden keskiarvona
- Tarkista että välittäjä näytti vertailukaupat
✅ Kustannukset:
- Laske kokonaiskulu (palkkio + markkinointi + ALV)
- Käytä realistista hintaa laskussa, ei korkeinta arviota
- Varmista että kaikki kulut on mainittu
✅ Myyntisuunnitelma:
- Ammattikuvaus ja -valokuvat
- Aktiivinen markkinointi useissa kanavissa
- Avoimet ovet ja yksityisnäytöt
- Konkreettinen aikataulu
✅ Välittäjän kokemus:
- Paikallinen kokemus alueeltasi
- Hyvät arvostelut
- Selkeä viestintä
- Ammattimainen vaikutelma
✅ Sopimusehdot:
- Kohtuullinen kesto (3-6 kk)
- Selkeä irtisanomisehto
- Ymmärrät kaikki ehdot
Älä valitse näiden perusteella:
- ❌ Korkein hinta-arvio
- ❌ Halvin palkkio (jos myyntisuunnitelma on heikko)
- ❌ Ensimmäinen joka soitti
- ❌ Tutun suositus (ilman vertailua)
Valitse näiden perusteella:
- ✅ Realistisin hinta-arvio vertailukauppojen perusteella
- ✅ Paras kokonaisuus (hinta + laatu + luotettavuus)
- ✅ Vahva myyntisuunnitelma
- ✅ Luottamus henkilöön
Kultainen neuvo
Paras välittäjä ei ole se joka lupaa korkeimman hinnan, vaan se joka myy asunnon realistiseen hintaan nopeimmin ja pienimmillä kuluilla. Realistinen hinta + nopea kauppa = paras lopputulos sinulle.
Kaupunkikohtaiset oppaat
Haluatko tarkempaa tietoa oman kaupunkisi välittäjistä ja hinnoista?
