Välityspalkkiot Suomessa 2025
- Suuret ketjuvälittäjät: 3,5-4,5% + ALV
- Keskikokoiset ketjut: 3-4% + ALV
- Itsenäiset välittäjät: 3-5% + ALV (vaihtelee enemmän)
- Halpapalvelut: 1,5-2,5% + ALV
- Kiinteä palkkio -palvelut: 3 000-8 000 € + ALV (riippumaton myyntihinnasta)
Palkkiolaskelmat eri hintaisille asunnoille
150 000 € asunto (4% palkkio):
Palkkio: 6 000 € + ALV (1 500 €) = 7 500 € yhteensä
= 5,0% myyntihinnasta ALV mukaan laskettuna
250 000 € asunto (4% palkkio):
Palkkio: 10 000 € + ALV (2 500 €) = 12 500 € yhteensä
= 5,0% myyntihinnasta ALV mukaan laskettuna
400 000 € asunto (3,5% palkkio):
Palkkio: 14 000 € + ALV (3 500 €) = 17 500 € yhteensä
= 4,4% myyntihinnasta ALV mukaan laskettuna
Huom: Palkkiot on aina ilmoitettu ilman ALV:tä, mutta sinä maksat ALV:n päälle (25%). Eli 4% palkkio on todellisuudessa 5% ALV:n kanssa.
Mistä välityspalkkio muodostuu?
Monet myyjät ajattelevat: "10 000 € paperitöistä?!" Mutta välityspalkkio ei ole vain paperitöitä. Tässä mitä saat rahoillesi:
Välityspalkkioon sisältyy (yleensä):
- Hinta-arvio ja markkinakartoitus: 2-3 tuntia työtä
- Ammattivalokuvaus: 300-500 € arvo
- Myynti-ilmoituksen laatiminen: 1-2 tuntia
- Julkaisu useissa kanavissa: Etuovi (300-500 €), Oikotie, Facebook, Instagram
- Avoimet esittelyt: 2-4 esittelyä × 2-3h = 8-12 tuntia
- Yksittäiset esittelyt: Keskimäärin 10-20 esittelyä × 1h = 10-20 tuntia
- Puhelut ja viestit: 50-100 yhteydenottoa ostajilta
- Neuvottelut: 5-10 tuntia neuvotteluja ostajien kanssa
- Kauppakirja ja paperityöt: 5-8 tuntia
- Kaupan toteutus: 2-4 tuntia
Kokonaistyöaika
Keskimääräinen työmäärä yhtä asunnon myyntiä kohden: 40-60 tuntia
Jos palkkio on 10 000 €: = 167-250 €/tunti
Mutta: Välittäjälle ei jää kaikki - yrityksen kulut, markkinointikulut, verot vievät 50-70%
Eli vaikka palkkio voi tuntua suurelta, se ei ole pelkkää voittoa välittäjälle.
Eri välittäjätyyppien palkkiot
1. Suuret ketjuvälittäjät (3,5-4,5% + ALV)
Valtakunnalliset suuret kiinteistönvälitysketjut, joilla on laaja toimipiste- ja välittäjäverkosto.
- Laaja brändi ja tunnettavuus
- Enemmän resursseja markkinointiin
- Laajempi asiakasrekisteri ja verkosto
- Systemaattinen prosessi ja tuki
- Kalliimpi palkkio
- Vähemmän henkilökohtaista palvelua
- Välittäjällä voi olla paljon myyntejä yhtä aikaa
2. Itsenäiset välittäjät (3-5% + ALV)
Esimerkkejä: Yksityiset LKV:t, pienet toimistot
- Henkilökohtaisempi palvelu
- Joustavampi hinnoittelu ja neuvottelu
- Usein kokeneempia välittäjiä
- Enemmän aikaa per asiakas
- Pienempi verkosto ja resurssit
- Vähemmän bränditunnettuutta
- Laatu vaihtelee enemmän
3. Halpapalvelut (1,5-2,5% + ALV)
Edullisemman hintaluokan välityspalvelut, jotka tarjoavat peruspalvelun alhaisemmalla palkkiolla.
- Selvästi alhaisempi palkkio (säästö 2 000-5 000 €)
- Perustason palvelu riittää monelle
- Suppeampi palvelu (ei aina ammattikuvia, vähemmän markkinointia)
- Vähemmän henkilökohtaista tukea
- Myyntiaika voi olla pidempi
- Myyntihinta voi jäädä alhaisemmaksi
Halpa ei aina ole edullisin!
Esimerkki: Halpaketju ottaa 2% (= 5 000 €), mutta asunto myy 240 000 € ja kestää 5 kuukautta. Kalliimpi ketju ottaa 4% (= 10 000 €), mutta asunto myy 252 000 € ja kestää 1,5 kuukautta.
Nettoero: 252 000 € - 10 000 € - 1 200 € (kulut) = 240 800 €
vs. 240 000 € - 5 000 € - 4 000 € (kulut) = 231 000 €
= 9 800 € enemmän taskuun kalliimmalla välittäjällä!
Miten neuvotella paremmasta palkkiosta?
Välityspalkkiot eivät ole kiinteitä. Voit neuvotella - ja sinun pitää neuvotella!
- Kilpailuta useita välittäjiä: "Toinen välittäjä tarjosi 3,5%, voitko tarjota saman?"
- Käytä asunnon hintaa neuvotteluvoimana: "Asunto on kallis (400k€), joten prosentti on iso summa. Voitko laskea 0,5%?"
- Tarjoa nopeaa kauppaa: "Jos saat myytyä alle 2 kuukaudessa, maksan täyden palkkion"
- Kysy alennusta usealle asunnolle: Jos myyt 2 asuntoa, kysy pakettialennusta
- Neuvottele palvelupakettia: "Jos otat 4%, sisältyykö virtuaaliesittely?"
Neuvottelun tulokset
Tutkimuksen mukaan myyjät, jotka kilpailuttivat 3+ välittäjää ja neuvottelivat aktiivisesti:
- Saivat keskimäärin 0,3-0,7 prosenttiyksikköä alhaisemman palkkion
- 250 000 € asunnossa = 750-1 750 € säästö
- 400 000 € asunnossa = 1 200-2 800 € säästö
Plus: Kilpailuttamalla löydät myös paremman välittäjän!
Milloin välittäjä on valmis neuvottelemaan?
- Kallis asunto: Yli 300 000 € asunnoissa palkkio-% on usein neuvoteltavissa
- Helppo myynti: Jos asunto on hyvässä kunnossa ja suositulla alueella, välittäjä tietää että se myy helposti
- Kilpailu: Jos tietää, että harkitset myös muita välittäjiä
- Pitkäaikainen asiakas: Jos olet aikaisemmin käyttänyt samaa välittäjää
Mitä palkkioon pitäisi sisältyä?
Ennen kuin hyväksyt palkkion, varmista että nämä vähintään sisältyvät:
Pakolliset palvelut (pitäisi aina sisältyä):
- ✅ Hinta-arvio ja markkinakartoitus
- ✅ Ammattivalokuvaus (15-25 kuvaa)
- ✅ Myynti-ilmoituksen laatiminen
- ✅ Julkaisu vähintään Etuovessa ja Oikotiellä
- ✅ Avoimet esittelyt (2-3 kpl)
- ✅ Yksittäiset esittelyt (rajoittamaton määrä)
- ✅ Neuvottelut ja tarjousten käsittely
- ✅ Kauppakirjan laatiminen
- ✅ Isännöitsijäntodistuksen hankinta
- ✅ Energiatodistuksen hankinta (tai opastus)
Lisäpalvelut (kysy sisältyvätkö):
- ❓ Virtuaaliesittely tai video
- ❓ Facebook/Instagram-mainokset
- ❓ Asunnon stailausneuvonta
- ❓ Korjausten koordinointi
- ❓ Lakipalvelut (jos tarvitaan)
Kysy aina kirjallinen tarjous!
Pyydä välittäjältä kirjallinen tarjous, jossa lukee:
- Palkkio (% tai kiinteä summa)
- Mitä palkkioon sisältyy
- Mitä maksaa erikseen (jos jotain)
- Sopimuksen kesto ja irtisanomisehdot
Tämä auttaa sinua vertailemaan eri välittäjiä objektiivisesti.
Halvin vs. paras - mikä kannattaa?
Tämä on tärkein kysymys: pitääkö valita halvin vai paras välittäjä?
- Välittäjän kokemus ja tulokset: Montako asuntoa myyty, missä ajassa, millä hinnalla?
- Palvelun laajuus: Mitä palkkioon sisältyy?
- Palkkio: Kohtuullinen, ei liian kallis mutta ei liian halpa
- Henkilökemia: Luotatko välittäjään?
ROI-vertailu
Skenaario: 250 000 € asunto
Halpa välittäjä (2% = 5 000 € + ALV = 6 250 €):
Myyntihinta: 238 000 € (huono hinnoittelu/markkinointi)
Myyntiaika: 5 kuukautta
Kulut (5 kk): -4 000 €
Palkkio: -6 250 €
Netto: 227 750 €
Hyvä välittäjä (3,5% = 8 750 € + ALV = 10 938 €):
Myyntihinta: 251 000 € (hyvä hinnoittelu/markkinointi)
Myyntiaika: 1,5 kuukautta
Kulut (1,5 kk): -1 200 €
Palkkio: -10 938 €
Netto: 238 862 €
Ero: 11 112 € - Kalliimpi välittäjä toi 11 000 € enemmän!
Johtopäätös: Älä valitse välittäjää vain palkkion perusteella. Paras välittäjä maksaa itsensä takaisin moninkertaisesti.
Kilpailuta ja löydä paras!
Paras tapa löytää oikea hinta-laatu-suhde: Kilpailuta 3-5 välittäjää ja vertaa heidän:
- Kokemusta ja tuloksia
- Markkinointisuunnitelmaa
- Palkkiota ja palveluita
- Referenssejä
➜ Kilpailuta välittäjät ilmaiseksi täällä
Usein kysytyt kysymykset
Kyllä, välityspalkkiosta voi ja kannattaa neuvotella!
Välityspalkkiot eivät ole kiinteitä hintoja. Erityisesti:
- Kalliit asunnot (yli 300 000 €): Välittäjät ovat usein valmiita neuvottelemaan 0,5-1% alennuksesta
- Kilpailutilanne: Jos kerrot, että toiset välittäjät tarjoavat alhaisempaa palkkiota
- Helppo myynti: Jos asunto on hyvässä kunnossa ja suositulla alueella
Paras neuvottelukeino: Kilpailuta 3-5 välittäjää ja anna heidän kilpailla keskenään.
Ei yleensä, mutta riippuu sopimuksesta.
Tyypillisesti välityspalkkio maksetaan vain jos kauppa syntyy ("success fee"). Jos asunto ei myy, et maksa palkkiota.
Mutta: Jos irtisanot sopimuksen kesken, saatat joutua maksamaan:
- Markkinointikulut (valokuvaus, ilmoitukset): 500-1 500 €
- Osan palkkiosta, jos sopimuksessa on irtisanomismaksu
Vinkki: Lue aina välityssopimus huolellisesti ennen allekirjoitusta!
Yksityismyynti on halvin, mutta ei edullisin.
Yksityismyynti (ilman välittäjää):
Kulut: Valokuvaus (300 €), ilmoitus Etuovessa (300 €), energiatodistus (150 €) = 750 € yhteensä
Mutta: Yksityisesti myydyt asunnot myyvät keskimäärin:
- 3-5% alhaisemmalla hinnalla (huonompi hinnoittelu, markkinointi, neuvottelutaidot)
- 30-50% hitaammin (vähemmän näkyvyyttä ja esittelyjä)
- 250 000 € asunnossa = 7 500-12 500 € menetys
Johtopäätös: Yksityismyynti säästää palkkion (6 000-12 000 €), mutta menetät enemmän alhaisemmassa myyntihinnassa. Ammattivälittäjä kannattaa lähes aina.
Ei, ALV tulee aina päälle!
Välityspalkkiot ilmoitetaan aina ilman ALV:tä. ALV (25%) tulee päälle:
- 4% palkkio = 5% ALV:n kanssa
- 3% palkkio = 3,75% ALV:n kanssa
Esimerkki:
Myyntihinta: 250 000 €
Palkkio: 4% = 10 000 €
ALV (25%): 2 500 €
Yhteensä maksat: 12 500 €
Vinkki: Kysy aina "paljonko maksan yhteensä ALV:n kanssa?" - se on todellinen summa.
