Etu-Töölö - Helsingin arvostetuin alue
Etu-Töölö (00100) on tunnettu Helsingin arvostetuimmista ja historiallisista alueista. Vehreät puistot, arkkitehtoniset mestariteokset ja alueen kulttuurihistoria tekevät siitä erityisen houkuttelevan niin asukkaille kuin sijoittajillekin. Mutta miten asuntojen hintakehitys Etu-Töölössä on muuttunut viime vuosina, erityisesti kun otetaan huomioon maailmanlaajuisen koronapandemian vaikutukset sekä korkojen nousun?
Miksi Etu-Töölö on erityinen?
- Sijainti: Kävelymatkan päässä keskustasta ja Eduskuntatalolta
- Historia: Arvokkaat jugend-talot ja kulttuurikohdat
- Vehreys: Hesperian puisto ja muut viheralueet
- Palvelut: Laadukkaat kaupat, ravintolat ja koulut
- Rajoitettu tarjonta: Uusia rakennusprojekteja hyvin vähän
Tässä artikkelissa sukellamme syvälle asuntojen hintakehitykseen Etu-Töölössä, tarkastellen erityisesti eri huoneistotyyppien hintojen kehitystä. Neliöt Liikkuu LKV:n asiantuntija, kiinteistönvälittäjä Inno Ilonen, antaa meille asiantuntevat kommentit ja näkemykset alueen kehityksestä.
Etu-Töölön hintakehitys vs. koko Helsinki
Kun tarkastellaan asuntojen hintakehitystä Etu-Töölössä vuodesta 2015 vuoteen 2023, huomio kiinnittyy alueen vakaaseen ja vahvaan suoritukseen verrattuna koko Helsinkiin.
Hintakehitys 2015-2023:
Koko ajanjakso (2015-2023):
- Etu-Töölö: asuntojen hinnat nousivat keskimäärin +29%
- Koko Helsinki: hinnat nousivat keskimäärin +22%
- Ero: Etu-Töölö ylitti Helsingin keskiarvon 7 prosenttiyksiköllä
Ennen pandemiaa (2015-2019):
- Etu-Töölö: +25%
- Koko Helsinki: +18%
- Etu-Töölö menestyi erityisen hyvin markkinoiden kasvukaudella
Pandemian jälkeen (2020-2023):
- Etu-Töölö: +3%
- Koko Helsinki: +3%
- Korkojen nousu vuonna 2023 pyyhki melkein kahden edellisen vuoden hintakehityksen
COVID-19 pandemialla sekä vuonna 2022 alkaneella korkojen nousulla on ollut selkeä vaikutus asuntojen hintoihin sekä Etu-Töölössä että koko Helsingissä. Vuoden 2023 aikana tapahtunut hintojen lasku on merkittävä käännekohta markkinoilla.
Asiantuntija Inno Ilonen kommentoi:
"Viimeisten huippuvuosien (2019–2021) kauppahinnat ovat toki nyt laskeneet, sillä ostajia on entistä vähemmän ja ostovoima on korkojen nousun myötä heikentynyt. Vuokralla asuminen houkuttelee ja monet odottelevat edelleen vielä hintojen laskua."
"Hyväkuntoisille asunnoille löytyy edelleen kysyntää kaikissa kokoluokissa, varsinkin hyvästä taloyhtiöstä, jossa asumiskustannukset ovat matalat, esim. hoitovastiketaso n. 1–4 €/m²"
Myymässä tai ostamassa asuntoa Etu-Töölössä?
Kilpailuta alueen parhaat kiinteistönvälittäjät ja saa asiantuntija-apua
Kilpailuta ilmaiseksiInno Ilosen vinkki: Ajoitus on tärkeää
Markkinan ymmärtäminen ja oikea-aikaisuus ovat avainasemassa: "On tunnistettava ne hetket, kun kysyntä on korkeimmillaan."
- Perheasunnot: Aktiivisesti haettu keväisin koulupaikkojen toivossa
- Pienet asunnot: Kysyntäpiikit heinä-elokuussa, kun yliopistopaikat varmistuvat
Esimerkki onnistuneesta kaupasta:
Ilonen nostaa esille erityisen onnistuneen kaupan: "Välitin viime keväänä Museokadulta 26m² ullakkoasuntoa. Eduskuntavaalit oli juuri pidetty ja vuoden 2023 kansanedustajat valittu. Asiakkaina oli useampi ulkopaikkakuntalainen ja lopulta asunto meni kaupaksi yhdelle kansanedustajaksi valitulle henkilölle 'citykodiksi', sillä se on kävelyetäisyyden päässä eduskuntatalolta."
"Pahin paniikki on ehdottomasti kuitenkin ohi ja tähän markkinaan nähden oikein hinnoitellut asunnot myydään hyvän myyntisuunnitelman ja oikeiden tekijöiden avulla noin kuukaudessa."
Pienet vs. suuret asunnot Etu-Töölössä
Kun tarkastellaan Etu-Töölön alueen asuntojen hintakehitystä huoneiden määrän perusteella, havaitaan mielenkiintoisia trendejä, jotka kertovat markkinoiden muutoksista.
Yksiöt ja pienet asunnot:
Yksiöiden hintakehitys:
- 2015-2023: Hinnat nousivat +26%
- 2015-2019 (ennen pandemiaa): +26%
- 2020-2023 (pandemian jälkeen): +0,2%
Vaikka pienet asunnot ovat yleensä olleet suosittuja keskustan alueilla ja varsinkin sijoittajien keskuudessa, Etu-Töölössä niiden suosio on hieman hiipunut pandemian ja korkojen nousun jälkeen.
Inno Ilosen näkemys pienistä asunnoista:
"Pienten keskusta-asuntojen vuokratuotot ja kannattavuus ovat kärsineet korkojen noususta. Näyttäisi siltä, että monet sijoittajat ovat alkaneet myydä sijoitusasuntojaan, ja näin ollen pienillä asunnoilla tarjonta ylittää kysynnän."
"Erityisesti ASP-säästäjät, ensiasunnon ostajat, voivat hyötyä nykyisestä markkinatilanteesta. Heillä on mahdollisuus tutkia useita eri asuntoja, neuvotella ostoehdoista ja bongata hyviä diilejä."
Suuremmat asunnot - vahva kasvu:
Suurempien asuntojen hintakehitys 2015-2023:
- Kolmiot: Keskimääräinen nousu
- Neliöt (4h): +48% 🚀
- Viisiöt (5h+): +62% 🚀🚀
Pandemian jälkeen (2020-2023):
- Neliöt: +10%
- Viisiöt: +12%
Suuremmat asunnot ovat osoittaneet huomattavasti vahvempaa hintakehitystä kuin pienet asunnot, erityisesti pitkällä aikavälillä.
Inno Ilosen kommentit perheasunnoista:
"Perheasunnot tekevät edelleen kauppansa. Monet myyvät nykyisiä asuntojaan vasta, kun uusi koti on jo löytynyt, minkä vuoksi ketjukauppoja nähdään yhä useammin. Parhaat diilit saa kuitenkin ehdottomilla tarjouksilla, kun oman asunnon myynti ei ole kaupan ehtona."
"Etu-Töölön parhaimmat arvoasunnot, esimerkiksi ne, jotka sijaitsevat hyvissä taloyhtiöissä tai ylimmissä kerroksissa, vaihtavat omistajaa harvemmin. Suurempia asuntoja on paljon, mutta moni niistä ei koskaan saavu julkisille markkinoille. Ne saatetaan myydä suoraan tuttavapiirissä tai muilla yksityisillä kanavilla."
"Halutuimmat perheasunnot ovat edelleen erittäin kysyttyjä. Asunnon sijainti, taloyhtiön taloudellinen tilanne, houkuttelevat näkymät ja asunnon kunto ovat avaintekijöitä, jotka säilyttävät asunnon arvon."
Etu-Töölön näkymät 2024-2025
Kun katsotaan tulevaisuuteen ja suuntaamme katseemme vuosiin 2024-2025, Inno Ilonen nostaa esiin muutamia merkittäviä tekijöitä, jotka vaikuttavat Etu-Töölön asuntomarkkinoihin:
Kuusi keskeistä tekijää tulevaisuudessa:
1. Korkotason muutokset:
Vuonna 2022 alkanut korkojen nousu on tuonut mukanaan epävarmuutta asuntomarkkinoille. Vaikka korkotason nousu saattaa hillitä lainanoton kasvua ja sitä kautta asuntojen kysyntää, keskeisellä sijainnilla oleva Etu-Töölö saattaa olla suhteellisen immuuni näille vaikutuksille. Alueen vetovoima ja rajoitettu tarjonta voivat pitää hinnat vakaana tai jopa kasvattaa niitä.
2. Työskentelytavat ja etätyö:
Pandemian aikana etätyö on tullut jäädäkseen, ja monet yritykset ovat antaneet työntekijöilleen vapauden valita työskentelypaikkansa. Tämä voi lisätä kysyntää pysyvästi suuremmille asunnoille, jotka tarjoavat erillisen työtilan. Tämä trendi voi jatkua vuonna 2024-2025, mikä voi vaikuttaa erityisesti suurempien asuntojen hintoihin Etu-Töölössä.
3. Sijoittajien kiinnostus:
Keskustan alueet, kuten Etu-Töölö, ovat aina houkutelleet sijoittajia. Jos korkotaso vakiintuu tai asuntojen hinnat laskevat vielä, markkinoilla voi olla mielenkiintoisia tilaisuuksia pitkäjänteisille sijoittajille.
4. Uudet rakennusprojektit:
Etu-Töölön historiallinen luonne tarkoittaa, että uusien rakennusprojektien määrä on rajoitettu. Tämä pitää tarjonnan rajallisena, mikä voi tukea hintatasoa pitkällä aikavälillä. Rajoitettu tarjonta on aina ollut Etu-Töölön vahvuus.
5. Median uutisointi:
Media voi vaikuttaa asuntomarkkinoihin varsinkin negatiivisella uutisoinnilla. Mikäli media jatkaa hintojen laskusta uutisointia, asuntomarkkina voi olla hiljainen vielä vuoden 2024-2025 aikana. Uutisointi vaikuttaa eniten ensiasunnon ostajiin, jotka saattavat odottaa "pohjaa".
6. ASP-ostajat mahdollisuutena:
ASP-ostajat voivat tällä hetkellä ostaa yksiöitä ja kaksioita entistä edullisemmin, ja se voi vaikuttaa myös isompien asuntojen kauppaan. ASP-ostajilla on valtion takaama laina ja valtion korkotuki ensimmäisen kymmenen lainavuoden ajaksi, mikä tekee heistä vahvoja ostajia.
Yhteenveto
Etu-Töölö on osoittautunut vahvaksi alueeksi Helsingin asuntomarkkinoilla. Vaikka korkojen nousu ja pandemia ovat vaikuttaneet markkinoihin, alueen perusominaisuudet - sijainti, historia, vehreys ja rajoitettu tarjonta - tukevat hintakehitystä pitkällä aikavälillä.
Nykyinen markkina tarjoaa mahdollisuuksia sekä ostajille että myyjille, kun hinnoittelu on realistista ja myynti hoidetaan ammattimaisesti. Kuten Inno Ilonen toteaa: "Oikein hinnoitellut asunnot myydään noin kuukaudessa."
Huomio analyysistä
Tämä analyysi perustuu toteutuneisiin asuntokauppoihin, ja datasta on poistettu kausivaihtelu. On tärkeää ymmärtää, että analyysi on aina vain arvio todellisuudesta ja numeroiden luonteen vuoksi niissä voi olla pieniä poikkeamia. Tätä analyysiä ei tulisi käyttää sijoituspäätösten tekemiseen tai muihin taloudellisiin toimenpiteisiin ilman riippumattoman asiantuntijan kuulemista. Investoinneissa on aina riskejä, ja on suositeltavaa konsultoida asiantuntijaa ennen päätöksen tekemistä.
