Asunnon myynti on yksi elämän suurimmista taloudellisista tapahtumista. Mutta paljonko myynti oikeasti maksaa? Monet myyjät yllättyvät, kun laskevat yhteen kaikki kulut - erityisesti välityspalkkio voi olla merkittävä summa. Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki asunnon myynnin kulut vuonna 2025, sekä välittäjän kanssa että itse myydessä.
Kokonaiskulut yhteenveto
Asunnon myynnin kokonaiskustannukset riippuvat myyntitavasta, asunnon hinnasta ja siitä, mitkä palvelut valitset.
Tyypilliset kokonaiskulut 2025
300 000€ asunnon myynti:
- Välittäjän kanssa: 7 000 - 15 000€ (2,3-5% myyntihinnasta)
- Itse myydessä: 1 000 - 3 000€ (0,3-1% myyntihinnasta)
Säästöpotentiaali itse myydessä: 6 000 - 12 000€
Hinnat sisältävät ALV 24%
Miten kulut jakautuvat?
Myynnin kulut voidaan jakaa kolmeen kategoriaan:
- Välityspalkkio (vain välittäjän kanssa) - 80-90% kaikista kuluista
- Pakolliset asiakirjat - isännöitsijäntodistus, energiatodistus - 200-500€
- Valinnaiset palvelut - stailaus, valokuvaus, kuntotarkastus - 500-2 000€
Välityspalkkio - suurin kuluerä
Välityspalkkio on ylivoimaisesti suurin kuluerä asunnon myynnissä. Se vaihtelee välittäjän, sijainnin ja asunnon hinnan mukaan.
Välityspalkkion rakenne 2025
| Myyntihinta | Tyypillinen palkkio | Palkkio + ALV 24% | Yhteensä € |
|---|---|---|---|
| 150 000€ | 3-4% | 3,7-5% | 5 580 - 7 440€ |
| 200 000€ | 3-4% | 3,7-5% | 7 440 - 9 920€ |
| 300 000€ | 2,5-3,5% | 3,1-4,3% | 9 300 - 12 990€ |
| 500 000€ | 2-3% | 2,5-3,7% | 12 400 - 18 600€ |
| 750 000€ | 2-2,5% | 2,5-3,1% | 18 600 - 23 250€ |
Tärkeää välityspalkkiosta
Älä unohda ALV 24%! Välittäjien ilmoittamat palkkiot ovat usein ALV 0%, joten todellinen kustannus on 24% suurempi. Esimerkki: 3% palkkio = 3,72% ALV:n kanssa. Pyydä aina selvennys, onko hinta ALV 0% vai 24%.
Mitä välityspalkkio sisältää?
Välityspalkkio kattaa tyypillisesti:
- ✅ Asunnon arviointi ja hinnoittelu
- ✅ Myynti-ilmoituksen laatiminen (Oikotie, Etuovi)
- ✅ Ammattivalokuvaus
- ✅ Asuntoesittelyt ja avoimet ovet
- ✅ Ostajaehdokkaiden kartoitus ja yhteydenpito
- ✅ Tarjousten käsittely ja neuvottelut
- ✅ Kauppakirjan laatiminen ja kaupan viimeistely
Huomio: Jotkut välittäjät veloittavat erikseen stailauksesta, pohjakuvista tai erikoiskuvauksista. Kysy aina tarjous auki!
Kilpailuta välittäjät ja säästä palkkiossa
Vertaa useamman välittäjän palkkiot ja palvelut ilmaiseksi
Kilpailuta välittäjät ilmaiseksiPakolliset asiakirjat ja niiden kulut
Riippumatta siitä, myydäänkö asunto välittäjän kanssa vai itse, tietyt asiakirjat ovat pakollisia tai erittäin suositeltavia.
1. Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus
Hinta: 50-150€ (vaihtelee taloyhtiöittäin)
Toimitusaika: 1-3 viikkoa
Voimassaolo: 3 kuukautta
Pakollinen: Käytännössä kyllä (ostajien pankit vaativat)
Sisältö: Vastikkeet, lainat, tulevat remontit, yhtiön talous
2. Energiatodistus
Energiatodistus
Hinta: 150-300€ (kerrostalo), 200-400€ (omakotitalo)
Toimitusaika: 1-2 viikkoa
Voimassaolo: 10 vuotta
Pakollinen: Kyllä (jos ei voimassaolevaa)
Huom: Vanha todistus käy, jos voimassa
3. Muut mahdolliset asiakirjat
- Kauppakirja: 0-500€ (välittäjä hoitaa, itse myydessä voi käyttää valmispohjaa tai lakimiestä)
- Kuntotarkastus: 300-800€ (vapaaehtoinen, mutta suositeltava)
- Pohjakuva: 100-300€ (jos ei ole tai vanhentunut)
- Lainhuudot ja rasitustodistukset: 0€ (ladattavissa ilmaiseksi Maanmittauslaitoksen sivuilta)
Säästövinkki: Asiakirjat
Tilaa isännöitsijäntodistus heti, kun päätät myydä - toimitusaika on pisin. Tarkista ensin, onko voimassaoleva energiatodistus olemassa. Monet taloyhtiöt ovat tilanneet energiatodistuksia kaikille asunnoille, joten sinulla saattaa jo olla valmis!
Valinnaiset kulut: stailaus, valokuvaus ja markkinointi
Nämä kulut eivät ole pakollisia, mutta voivat nopeuttaa myyntiä ja nostaa hintaa.
Stailaus (home staging)
Stailaus
Kevyt stailaus (konsultointi): 300-600€
Keskitason stailaus (kalustevuokraus): 800-1 500€
Full-service stailaus: 1 500-3 000€
Kannattavuus: Voi nostaa hintaa 2-5% ja lyhentää myyntiaikaa 20-30%
Suositus: Kannattaa kalliimmissa asunnoissa (>300 000€) tai vaikeasti myytävissä kohteissa
Ammattivalokuvaus
Ammattivalokuvaus
Peruspaketti (15-20 kuvaa): 200-400€
Premium (30+ kuvaa + droonekuvat): 500-800€
Videokierros: +300-600€
Huom: Välittäjän palkkio sisältää yleensä valokuvauksen!
Itse myydessä: Pakollinen investointi hyvään myyntiin
Markkinointi itse myydessä
- Oikotie ilmoitus: 79-149€ / kk (riippuu paketista)
- Etuovi ilmoitus: 69-139€ / kk
- Facebook-mainonta: 50-200€ (vapaaehtoinen)
- Esitteet ja kyltit: 50-150€
Tyypillinen markkinointibudjetti itse myydessä: 300-800€ (2-3 kk myyntiaika)
Itse myynti vs. välittäjä - kustannusvertailu
Lasketaan konkreettiset kulut eri hintaisille asunnoille kummallakin tavalla.
Esimerkki 1: 200 000€ kaksio, Helsinki
| Kuluerä | Välittäjän kanssa | Itse myydessä |
|---|---|---|
| Välityspalkkio (3% + ALV) | 7 440€ | 0€ |
| Isännöitsijäntodistus | 100€ | 100€ |
| Energiatodistus | 200€ | 200€ |
| Valokuvaus | 0€ (sisältyy) | 350€ |
| Markkinointi (Oikotie/Etuovi) | 0€ (sisältyy) | 400€ |
| Kauppakirja | 0€ (sisältyy) | 0€ (valmispohja) |
| YHTEENSÄ | 7 740€ | 1 050€ |
| % myyntihinnasta | 3,9% | 0,5% |
Säästö itse myydessä: 6 690€
Esimerkki 2: 400 000€ kolmio, Espoo
| Kuluerä | Välittäjän kanssa | Itse myydessä |
|---|---|---|
| Välityspalkkio (2,8% + ALV) | 13 888€ | 0€ |
| Isännöitsijäntodistus | 120€ | 120€ |
| Energiatodistus | 250€ | 250€ |
| Valokuvaus + drone | 0€ (sisältyy) | 600€ |
| Kevyt stailaus | 500€ | 500€ |
| Markkinointi | 0€ (sisältyy) | 500€ |
| Kuntotarkastus | 600€ | 600€ |
| YHTEENSÄ | 15 358€ | 2 570€ |
| % myyntihinnasta | 3,8% | 0,6% |
Säästö itse myydessä: 12 788€
Mitä säästöllä voi tehdä?
12 000€ säästö vastaa esimerkiksi:
- 💶 Uuden kodin alkupääomaa
- 🛋️ Koko asunnon sisustusta
- 🔧 Kattavaa remonttia uuteen kotiin
- 💰 3-4 kuukauden asumiskuluja
Säästövinkit: Miten minimoida myynnin kulut?
1. Kilpailuta välittäjät
Välityspalkkiot eivät ole kiveen hakattuja. Pyydä tarjoukset vähintään 3-4 välittäjältä ja neuvottele palkkiosta. Erot voivat olla jopa 1 prosenttiyksikön luokkaa.
2. Tarkista olemassaolevat asiakirjat
- Onko energiatodistus voimassa? (10v kelpaa)
- Onko taloyhtiö tilannut todistukset kaikille?
- Onko vanha kuntotarkastus, joka on vielä käyttökelpoinen?
3. Tee itse kevyt stailaus
Kalliin stailauspalvelun sijaan:
- Siivoa ja järjestele perusteellisesti
- Poista ylimääräiset tavarat ja henkilökohtaiset esineet
- Maalaa halkeillut seinät (100-300€)
- Vaihda rikkinäiset lamput ja korjaa pienet viat
- Lisää valoa ostamalla hyviä lamppuja (50-200€)
4. Ota kuvat itse tai pyydä valokuvaajalta peruspalvelu
Jos myyt itse, ei tarvitse hankkia premium-valokuvausta. Peruspaketti (300-400€) riittää useimmille asunnoille. Vältä kuitenkin puhelinkuvia - ne vähentävät kyselyitä merkittävästi.
5. Harkitse itsemyyntiä
Jos asuntosi on helposti myytävässä kohteessa (Helsinki, Espoo, Tampere, hyvä sijainti), itsemyynti voi säästää 5 000-15 000€. Prosessi vaatii aikaa ja vaivannäköä, mutta on täysin mahdollista.
Milloin kannattaa myydä itse?
Itsemyynti kannattaa, jos:
- ✅ Asunto on helposti myytävällä alueella (kasvukeskus)
- ✅ Asunto on hyvässä kunnossa
- ✅ Sinulla on aikaa hoitaa esittelyjä ja yhteydenpitoa
- ✅ Et ole kiireessä myymään
- ✅ Olet valmis käyttämään 20-40h aikaa myyntiprosessiin
Välittäjä kannattaa, jos:
- ✅ Asunto on vaikeasti myytävä (huono kunto, syrjäinen sijainti)
- ✅ Haluat nopean myynnin
- ✅ Sinulla ei ole aikaa hoitaa myyntiä
- ✅ Et ole varma hinnoittelusta tai prosessista
- ✅ Asunto on erityisen arvokas (säästö vs. riski)
6. Älä maksa turhista lisäpalveluista
Välittäjät tarjoavat usein lisäpalveluita kuten:
- Premium-ilmoitukset: Harvoin kannattaa, perusilmoitus riittää
- 3D-kierrokset: Kallis, ei välttämätön normaaliasunnoissa
- Droonekuvat: Kannattaa vain omakotitaloissa tai hienossa maisemassa
- Erikoisstailaus: Perusstailaus tai oma siistiminen riittää
Yhteenveto: Laske omat kulusi etukäteen
Asunnon myynnin kulut voivat vaihdella tuhansista euroista kymmeniin tuhansiin. Suurin ero syntyy siitä, käytätkö välittäjää vai myydäänkö itse.
Nopea laskukaava
Välittäjän kanssa: Myyntihinta × 0,03-0,04 (3-4%) × 1,24 (ALV) + 500-2 000€ asiakirjat = kokonaiskulut
Itse myydessä: 500-1 000€ asiakirjat + 300-800€ markkinointi + 300-600€ valokuvaus = 1 100-2 400€
Esimerkki 300 000€ asunnolle:
- Välittäjällä: 10 000-13 000€
- Itse: 1 500-2 500€
- Säästö: 8 000-11 000€
Tärkeintä on ymmärtää, mitä maksat ja mistä. Kilpailuta välittäjät, kysy tarkat hinnat asiakirjoille ja harkitse, kannattaako itsemyynti juuri sinun tilanteessasi. Joka tapauksessa, valmistaudu myyntiin budjettimaisesti - yllätyskulut eivät ole mukavia!